用平价实现好设计 专注老房改造的设计师李坤

　　设计-改造-管理-运营 全能设计师炼成记

　　同是家居设计，长租公寓和普通住宅又有不同?对此，李坤给出完整的长租公寓改造流程：

　　先根据路段选房→签长租合约→投入改造成本→设计、改造→最后租赁平台上运营。每个环节都会直接影响到后期的回报与收益。一个要商业盈利一个是单纯自住，一个产生价值一个消耗价值。显然李坤做得不仅是设计，还要运营。

(永康路141弄，新式里弄房，三楼改造前2015年)

(永康路141弄，新式里弄房，三楼改造后2015年)

(永康路141弄，新式里弄房，三楼改造后2015年)

　　装过房子的人都知装修非易事，改造则更难。恶劣的环境、苛刻的条件、难缠的邻居、有限的预算……这些在电视改造节目中出现的拦路虎，李坤也没少碰到。用一个不太贴切的形容，就像游戏中打BOSS，闯过重重关卡才能抱得美人归(换得美居住)。

　　就拿预算一项来说，设计师除了负责美，还要负责省。一套70-80平两室一厅，李坤把直接拎包入住的改造成本定在20万左右，20万是什么概念?差不多与上海的卫生间同等价值。为了省预算与达到最优居住效果，李坤也是无所不用其极：旧红木床一分为二当沙发;八仙桌锯掉腿就变茶几。旧物新用，坚决把上海式的“会过”进行到底。

(铜盘改成吊灯)

(铜铃铛改成吊灯)

(水泥花砖做成茶几)

(老木门改为茶几)

　　而历经艰难险阻的改造还仅是其中一环。要想实现后期的回报，就要懂得运营。设计需要匠心，运营则要了解市场。李坤目前运营的150套长租公寓，主要面向高端客户群体，以企业高管与文艺青年为主。这类客户对房子有什么需求?地段、出行便捷性、街区时尚度、是否在工作与社交辐射范围是影响他们选择的首要因素。要满足以上条件还要靠设计师的商业嗅觉。

　　还好市场推广与后期维护都有成熟的团队在帮忙，李坤才能把更多的时间用于提升自己的专业上，设计展会、国外建筑、包括电影书籍都是李坤获取设计灵感的方式。从设计小白到如今项目越接越大的专业设计师，李坤认为，设计最忌纸上谈兵，审美和创意是设计师最基本职业素养，而更加成熟的设计师，还建立在对材料的认识和现场把控上。

(淮海中路1412弄新式里弄房改造)前)

(淮海中路1412弄新式里弄房改造后)

　　“其他来自于业主委托的项目，也主要是出租为主。经过改造，在市场租金下，他们会取得很高的回报率。这种模式给我们设计公司会有很多自由发挥的空间，不会过多设限，他们只想达到盈利的目的，那这也是我们可以给到他们的，因为我们也懂得什么样的设计可以获得更高的回报率。”

　　“自己管理的房子就大概有150套。基本上是95%的出租率。管理、市场的推广、后期的维护都是我们自己做的。”

　　“每一套房子都会产生成就感，老房改造，遇到的困难太多了，所以印象都很深刻。我记得用时最长的一套房子大概花了7个月，其实也就是个80平左右的loft公寓，三楼有个尖顶。中间协调邻居、与物业沟通，还有结构改造等花费了大量的时间成本。邻居会担心有安全隐患，所以一直要与邻居是全开放还是半开放等一系列问题，最后给出一个折中方案。”